2007년 이후 부동산 시장의 변화를 정확히 짚어 ‘부스트라다무스(부동산+노스트라다무스)’라는 별명을 얻은 이상우 인베이드투자자문 대표는 지난 15일 인터뷰에서 “일시적인 가격 조정이 일어나고 있는 지금이 사는 집을 한 단계 업그레이드할 기회라는 점을 강조하고 싶다”고 했다.
이 대표는 12월 16~17일 조선일보가 서울 대치동 세텍(SETEC)에서 개최하는 ‘2023 대한민국 재테크 박람회’에서 강연자로 나선다. 행사 첫 날인 16일 오후 2시 ‘불변의 입지, 앞으로 10년을 이끌 지역’이라는 주제로 강연한다. 이 대표 강의는 재테크 박람회 홈페이지(https://chosun-moneyexpo.co.kr)에서 사전 등록하면 무료로 들을 수 있다.
◇“대출 규제 풀릴 12월이 변곡점”
-지난해 26억원대에 팔렸던 대치동 은마아파트가 최근 17억대까지 하락했다. 본격적인 하락장으로 볼 수 있을까.
“전반적으로 가격이 하락하기는 했지만 일부 특수한 거래가 확대 해석되는 경향이 있다. 이러한 특수한 현상은 토지거래허가구역에서 주로 나타나고 있다. 올해는 거래량이 너무 없어 제대로 된 가격을 판단하기 어렵고, 은마아파트 역시 최고가 대비해서는 큰 폭으로 하락한 것처럼 보여도 직전 거래가(19억원대)나 (부동산 가격이 급등하기 전인) 2년 전 수준과 비교하면 큰 차이가 없다. 상대적인 가격 보다는 지금 내가 살만한 가격인지를 보고 판단해야 한다.”
-내년 부동산 시장은 어떻게 돌아갈까.
“비겁해보일 수 있지만 12월 시장 분위기를 보고 판단하려고 한다. 15억원 초과 아파트에 대한 대출이 전면 금지되던 대출 규제를 비롯해 중요한 부동산 대출 규제 완화정책 발표가 12월에 몰려있다. 발표 이후 시장이 어떻게 움직이는지 보려고 한다.”
-15억원 초과 아파트에 대한 대출 규제 완화를 기다리는 사람들이 많은 것 같다. 시장에 어떤 영향을 주게 될까.
“이제 시세 12억~13억원 수준인 집을 보유한 분들이 17억~18억원 집으로 갈아탈 수 있는 기회가 됐다. 서울에 사는 분들은 주목해야 한다. 은마 아파트를 비롯해 상급지 아파트 가격이 떨어져 있는 상황에서 대출까지 받을 수 있게 됐기 때문에 그 동안 사고 싶었던 매물들의 접근성이 올라간 것이다. 이미 발빠른 사람들은 움직이기 시작했다. 다만 걸림돌은 작년 말부터 급격하게 오른 금리다. 이자 비용이 너무 크다. 금리가 내려가지 않아도 예전처럼 거치 기간을 3년으로 늘려 실수요자들의 부담을 낮춰줄 필요가 있다.”
-재건축·재개발 부동산 시장은 어떻게 보나.
“재건축 시장은 좋아보인다. 재개발은 초기투자비용이 너무 높아졌다. 재개발 단계별로 끊어서 보더라도 다 되가는 것은 별로 없고 대부분 초기 재개발 물건들이다. 초기 재개발은 초기투자비용이 적지만 너무 오래 걸린다. 문제는 재건축도 중간까지 진행된 사업지가 별로 없다는 것이다.”
대치동 은마아파트가 지난 달 19년만에 서울시 재건축 심의에 통과했다. 사진은 20일 서울 은마아파트의 모습./연합뉴스
◇올해는 8484, 내년은 다시 4848?
이 대표는 작년 말 조선일보와 인터뷰에서 올해 부동산 시장에서는 ‘8484(집을 판뒤 사라)’를 강조했다. 그 전까지 이사 갈 집을 먼저 잡아놓은 뒤 갖고 있는 집을 파는 경우가 많았는데, 올해는 집을 산 뒤 기존 집을 팔려고 했다가는 정부 규제 때문에 매수세가 주춤해져 손해를 볼 수 있다는 이유에서였다. 하지만 이 대표는 올해 연말과 내년에는 조심스럽게 “선뜻 권하기는 어렵지만 ‘4848(집을 산 뒤 팔라)’ 전략이 필요해보인다”고 했다.
-1주택자들이 갈아타기 위해서는 어떻게 해야 할까.
“이번 장이 매우 중요하다. 싸게 던져야 한다. 집 매도 가격이 매수했을 때 가격보다 높다면 과감하게 상급지로 갈아타야 한다. 지금이 갈아타기 최적의 시기이기 때문이다. 이미 발 빠른 사람들은 움직이기 시작했고, (부동산 가격이 하락한) 지금이 내 집을 싸게 팔고 가격이 더 큰 폭으로 떨어진 상급지 집으로 갈아타야 할 때다. 4848전략을 쓸 분들은 12월에 대출규제가 확실히 풀리는 것을 보고 잔금을 최대한 미뤄놓을 필요가 있다.”
-어느 지역으로 움직여야 하나.
“무조건 내가 생각하는 최상급지에서 가능한 가장 큰 평수를 목표로 삼아야 한다. 예컨대, 강남이나 목동은 대형 평수가 별로 없다. 또 주목해야할 것은 학군지다. 지난 5년간 직주근접성이 높은 마·용·성(마포·용산·성동구)이 주목을 받았는데, 마용성에 집을 마련한 사람들은 그다음 단계를 찾아가려고 한다. 출산율이 떨어지고 있기 때문에 역설적으로 학군지가 더 중요해질 것이다. 초등학교 학생 수가 줄기 시작한 지역은 중·고등학교까지 연쇄적으로 급격히 감소하지만, 학생이 몰리는 지역은 출산율이 떨어지는 상황에서도 버틸 수 있기 때문이다.
-2030세대 중 지난 해 영끌로 집을 구매한 사람들이 적지 않다. 이들은 어떤 전략을 써야할까.
“2030세대 중 작년에 잘못된 부동산 물건을 사신 분들이 꽤 있다. ‘월가의 전설’ 피터 린치는 ‘단 5분도 갖고있기 싫은 회사를 투자하지 말라’고 했는데 투자의 기본 원칙이다. 부동산을 매수할 때 잠깐 보유하고 있다가 팔겠다는 생각이 있었으면 안된다. 뭔가 문제가 생겼을 때 내가 들어가 살아도 된다 생각으로 산다면 문제 없다. 가격이 싸다고만 매수하는 것이 문제였다. 지금은 좋은 지역의 집 가격이 조정됐기 때문에 이들 역시 적극적으로 갈아타기를 권한다.”
-집값이 어디까지 오를 것으로 보나.
“끝은 모르겠는데 부동산 시장은 나라가 망해야 무너진다고 본다. 그러면 나라가 망할 수 있냐를 봐야하는데 나는 망할 것으로 보지 않는다. 성장률은 더딜 수 있다. 사실 우리나라가 성장 못한 적이 없다. 역성장이 나타난 것은 IMF경제위기 때 한번, 지난 해 한번이었다. 2008년 글로벌 금융위기 때도 마이너스 성장률은 아니었다."
정확하고 깊이 있는 경제 기사를 전달해드리겠습니다.
이 대표는 12월 16~17일 조선일보가 서울 대치동 세텍(SETEC)에서 개최하는 ‘2023 대한민국 재테크 박람회’에서 강연자로 나선다. 행사 첫 날인 16일 오후 2시 ‘불변의 입지, 앞으로 10년을 이끌 지역’이라는 주제로 강연한다. 이 대표 강의는 재테크 박람회 홈페이지(https://chosun-moneyexpo.co.kr)에서 사전 등록하면 무료로 들을 수 있다.
◇“대출 규제 풀릴 12월이 변곡점”
-지난해 26억원대에 팔렸던 대치동 은마아파트가 최근 17억대까지 하락했다. 본격적인 하락장으로 볼 수 있을까.
“전반적으로 가격이 하락하기는 했지만 일부 특수한 거래가 확대 해석되는 경향이 있다. 이러한 특수한 현상은 토지거래허가구역에서 주로 나타나고 있다. 올해는 거래량이 너무 없어 제대로 된 가격을 판단하기 어렵고, 은마아파트 역시 최고가 대비해서는 큰 폭으로 하락한 것처럼 보여도 직전 거래가(19억원대)나 (부동산 가격이 급등하기 전인) 2년 전 수준과 비교하면 큰 차이가 없다. 상대적인 가격 보다는 지금 내가 살만한 가격인지를 보고 판단해야 한다.”
-내년 부동산 시장은 어떻게 돌아갈까.
“비겁해보일 수 있지만 12월 시장 분위기를 보고 판단하려고 한다. 15억원 초과 아파트에 대한 대출이 전면 금지되던 대출 규제를 비롯해 중요한 부동산 대출 규제 완화정책 발표가 12월에 몰려있다. 발표 이후 시장이 어떻게 움직이는지 보려고 한다.”
-15억원 초과 아파트에 대한 대출 규제 완화를 기다리는 사람들이 많은 것 같다. 시장에 어떤 영향을 주게 될까.
“이제 시세 12억~13억원 수준인 집을 보유한 분들이 17억~18억원 집으로 갈아탈 수 있는 기회가 됐다. 서울에 사는 분들은 주목해야 한다. 은마 아파트를 비롯해 상급지 아파트 가격이 떨어져 있는 상황에서 대출까지 받을 수 있게 됐기 때문에 그 동안 사고 싶었던 매물들의 접근성이 올라간 것이다. 이미 발빠른 사람들은 움직이기 시작했다. 다만 걸림돌은 작년 말부터 급격하게 오른 금리다. 이자 비용이 너무 크다. 금리가 내려가지 않아도 예전처럼 거치 기간을 3년으로 늘려 실수요자들의 부담을 낮춰줄 필요가 있다.”
-재건축·재개발 부동산 시장은 어떻게 보나.
“재건축 시장은 좋아보인다. 재개발은 초기투자비용이 너무 높아졌다. 재개발 단계별로 끊어서 보더라도 다 되가는 것은 별로 없고 대부분 초기 재개발 물건들이다. 초기 재개발은 초기투자비용이 적지만 너무 오래 걸린다. 문제는 재건축도 중간까지 진행된 사업지가 별로 없다는 것이다.”
◇올해는 8484, 내년은 다시 4848?
이 대표는 작년 말 조선일보와 인터뷰에서 올해 부동산 시장에서는 ‘8484(집을 판뒤 사라)’를 강조했다. 그 전까지 이사 갈 집을 먼저 잡아놓은 뒤 갖고 있는 집을 파는 경우가 많았는데, 올해는 집을 산 뒤 기존 집을 팔려고 했다가는 정부 규제 때문에 매수세가 주춤해져 손해를 볼 수 있다는 이유에서였다. 하지만 이 대표는 올해 연말과 내년에는 조심스럽게 “선뜻 권하기는 어렵지만 ‘4848(집을 산 뒤 팔라)’ 전략이 필요해보인다”고 했다.
-1주택자들이 갈아타기 위해서는 어떻게 해야 할까.
“이번 장이 매우 중요하다. 싸게 던져야 한다. 집 매도 가격이 매수했을 때 가격보다 높다면 과감하게 상급지로 갈아타야 한다. 지금이 갈아타기 최적의 시기이기 때문이다. 이미 발 빠른 사람들은 움직이기 시작했고, (부동산 가격이 하락한) 지금이 내 집을 싸게 팔고 가격이 더 큰 폭으로 떨어진 상급지 집으로 갈아타야 할 때다. 4848전략을 쓸 분들은 12월에 대출규제가 확실히 풀리는 것을 보고 잔금을 최대한 미뤄놓을 필요가 있다.”
-어느 지역으로 움직여야 하나.
“무조건 내가 생각하는 최상급지에서 가능한 가장 큰 평수를 목표로 삼아야 한다. 예컨대, 강남이나 목동은 대형 평수가 별로 없다. 또 주목해야할 것은 학군지다. 지난 5년간 직주근접성이 높은 마·용·성(마포·용산·성동구)이 주목을 받았는데, 마용성에 집을 마련한 사람들은 그다음 단계를 찾아가려고 한다. 출산율이 떨어지고 있기 때문에 역설적으로 학군지가 더 중요해질 것이다. 초등학교 학생 수가 줄기 시작한 지역은 중·고등학교까지 연쇄적으로 급격히 감소하지만, 학생이 몰리는 지역은 출산율이 떨어지는 상황에서도 버틸 수 있기 때문이다.
-2030세대 중 지난 해 영끌로 집을 구매한 사람들이 적지 않다. 이들은 어떤 전략을 써야할까.
“2030세대 중 작년에 잘못된 부동산 물건을 사신 분들이 꽤 있다. ‘월가의 전설’ 피터 린치는 ‘단 5분도 갖고있기 싫은 회사를 투자하지 말라’고 했는데 투자의 기본 원칙이다. 부동산을 매수할 때 잠깐 보유하고 있다가 팔겠다는 생각이 있었으면 안된다. 뭔가 문제가 생겼을 때 내가 들어가 살아도 된다 생각으로 산다면 문제 없다. 가격이 싸다고만 매수하는 것이 문제였다. 지금은 좋은 지역의 집 가격이 조정됐기 때문에 이들 역시 적극적으로 갈아타기를 권한다.”
-집값이 어디까지 오를 것으로 보나.
“끝은 모르겠는데 부동산 시장은 나라가 망해야 무너진다고 본다. 그러면 나라가 망할 수 있냐를 봐야하는데 나는 망할 것으로 보지 않는다. 성장률은 더딜 수 있다. 사실 우리나라가 성장 못한 적이 없다. 역성장이 나타난 것은 IMF경제위기 때 한번, 지난 해 한번이었다. 2008년 글로벌 금융위기 때도 마이너스 성장률은 아니었다."
윤진호 기자